住宅ローン

どうも、川端です。
ここ、1週間ほど、事情があり
借り換えの場合の住宅ローンに関して
調べていました。
まず、注文住宅を建てられる方のほとんどが
住宅ローンを組まれると思います。
ただ、注文住宅の場合、代金が着工金・上棟金・完成金を
1/3ずつ支払うというのが、大手ハウスメーカーも含め、
家を建てる際のルールになっています。
ですが、住宅ローンは基本的に完成した建物に抵当権を設定した上で、
決済され、融資が降りるため、建物の完成と同時にしか、お金がでません。
このため、住宅ローンの承認を受けたことを担保に
融資をしてくれるという　「つなぎ融資」というものが、
注文住宅の計画に必須条件になります。
ですが、金融機関のすべてがこのつなぎ融資に対応しているのではなく、
注文住宅の場合、選べる金融機関が限られる現実がありました。
ところが、住宅ローンの借り換えとなると話は変わり、
既に建物は完成しており、しかも、融資承認も一度通っている方ばかりなので、
各金融機関が借り換えローンの商品に力を入れて、多種多様の住宅ローン商品を出しています。
また、インターネットの普及で、多くのサイトで返済シミュレーションができ、
一昔前の「めんどくさいから、最初に融資を受けたところから変えない」という
考えも、だいぶ変わってきています。
いつも通り、前段が長くなりましたが、
住宅ローンの借り換えに関しての注意点をお話したいと思います。
１．諸費用の計算
住宅ローンを借り替えることは、先に書きました抵当権の設定の金融機関が変わることに
なります。多くの方はご存知ないかもしれませんが、通常抵当権の登録免許税は
借入金額の0.4％です。しかし、新築時は軽減を受けることができるので0.1％になります。
つまり　2500万円のローンを組んだ場合、新築時は2万5千円ですが、
借り換え時は　10万円に変わります。その他、司法書士の費用も含めると20万円弱の費用がかかります。結果、金利が低くなる効果とこの諸費用がどういうバランスになっているかを確認することも
非常に重要です。
２．団体信用生命保険
今回、調べた時に思ったのが、団体信用生命保険の各金融機関の差が激しいことです。
3年くらいまでは、住宅ローンの生命保険は死亡時にのみ適用されるものがほとんどでしたが、
現在はがん保険から、範囲の広いものでは8大疾病まで担保される保険まであります。
金利が安かったり、保証料がいらない住宅ローンは死亡保険しか担保されていないものが多いです。
現在の住宅ローンがどんな保険になっているかによって、借り換えの是非を検討するべきです。
なぜなら、ちょうど、住宅ローンを組んでいる時期こそが
死亡したときのリスクを考えて、死亡保険金がでる生命保険をかけるべき時期だからです。
住宅ローンを完済したあとの、老齢期は逆に死亡保険よりも医療保険を充実させるのが一般です。
つまり、現在のローンが死亡保険だけの場合は、生命保険費も考えて、住宅ローンを借り替えた方が賢明ですし、現在のローンが保険が充実しているのであれば、借り換える先のローンの保険を充分吟味する必要があります。
３．金利
最後に金利になりますが、これもＨＰなので出ている金利を皆さん見て検討されるのですが、
金利も検討の仕方が複雑です。
下をご覧ください
5年固定　　　　　　　基準金利　　　　　キャンペーン金利　　　　　固定期間終了後の金利優遇
Ｓ銀行（都銀）　　　　2.90％　　　　　　　1.90％　　　　　　　　　　0.7％
ＪＡ　　　　　　　　　　　3.10％　　　　　　　1.65％　　　　　　　　　　1.0％　　
上段の都銀は保証料が０の金融機関ですが、借入金額によっては保証料分は当初の5年でとりもどせるかもしれません。このように比較すると大きな差が見えなくなってしまいます。
変わらないのであれば、1番の諸費用倒れになってしまします。
　　　　　
もちろん、残りの住宅ローン額、選ぶ期間などに大きく変わってきますが、
なかなか、判断の難しいものです。
もちろん、IKEHOUSEで建てられたお客様はぜひ、声をおかけいただければ、
ご相談させていただきますので、声をおかけください。